期货套利下视频2016年REITs落地指日可待?

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【2016年reits落期货套利下视频地指日可待?】2014年到2015房地产证券市场发展速度加快,类reits(房地产投资信托)项目更是翻倍增长。针对这一趋势,第一太平戴维斯上海评估及专业服务部董事甘启善先生近日表示,reits在中国势在必行,相信随着市场的成熟,真正的reits产品很快将会进入我们的视线。

  2014年到2015房地产证券市场发展速度加快,类reits(房地产投资信托)项目更是翻倍增长。针对这一趋势,第一太平戴维斯上海评估及专业服务部董事甘启善先生近日表示,reits在中国势在必行,相信随着市场的成熟,真正的reits产品很快将会进入我们的视线。

  2014年中国资产支持证券abs发行量为3118亿元,较2013年增长十余倍,根据统计,2015年资产证券化规模已超过6000亿元 .2015年4月,中国资产证券化银行间和交易所两大市场彻底告别审批制,放行注册制。期货套利下视频债券、abs(资产支持证券化)、cmbs(商业房地产抵押贷款支持证券)、类reits越见盛行。

  近三年中国市场出现的相关产品包括:2014年“中信启航专项资产管理计划”、“海印股份信托受益权专项资产管理计划abs” 2015年武汉公积金中心发起的资产支持证券“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”、“中信华夏苏宁云创一期、二期资产支持专项计划”、“恒泰昊锐—海航浦发大厦资产支持专项计划”;2016年宝龙内地公开发行总额为人民币27亿元的公司债券则夺2016年商业地产首单。

  甘启善说,尽管针对目前市场的大环境,一些类reits产品正在不断出现,比如abs和cmbs,但他们与reits还有差异。abs由于是利用未来可预见的现金流进行募资,募资额度有限,投资者无法监督,风险较高。cmbs在一定程度上盘活银行的资产,但风险在于贷款企业的还款能力,过度借贷会抬高风险,这也导致了2008-2009年美国的次贷危机。而reits以租金收入为基石,且规定收入的主要部分需用于分红,相对于其他金融产品,reits产品的收益更加稳定。随着未来物业租金收入上升,持有物业公允价值增加,reits同时具有成长性。reits持有的地产资产在通货膨胀中不断增值,主要收入来源同时上升,进而可提高投资者分红,所以reits在某种程度上抵制了通货膨胀。

  此外,reits与股票、债券等投资产品的相关度较低,因此投资者可以通过投资组合分散风险。而相比于直接投资房地产项目,reits可以以证券方式发行来体现房地产的价值,可提高产品的流动性和变现能力。低税率、高股利率,对于投资者而言,使得原来需要高资金、流动性差的房地产投资,具有规模效期货套利下视频应,降低了交易成本,提高了资金的使用效率。

  甘启善认为,天时地利等多种因素促使中国房地产证券化渐入佳境。“人民币汇率已经越来越趋向市场化,国际化进程也将进一步深入。同时,人民币汇率短期内仍期货套利下视频然处于贬值通道,资金流动性较高,离岸资金池也在持续萎缩。而随着利率市场化,银行同业资金成本增加,国内开发商负债比例已经相对偏高。银行资产负债和信贷风险问题亟待解决,而资产证券化也适时地提供了”轻资产“渠道。此外,中国的投资工具并不多,股市不稳,在缺乏稳定投资平台的环境下,投资者也正在殷切地期盼稳定投资渠道,相对于股票,reits对市场波动没有那么敏感,投资收益更加稳定。”在他看来,种种迹象意味着,真正的reits落地中国或指日可待。

  “中国房地产市场已增长到10万亿元级别,目前市场上也有很多成熟型的物业,且大型境外reits对收购中国优质房地产资产,增强自身reits资产素质和价值表现出极大的兴趣。我们可以看到,领汇房地产投资信托在2015年收购了企业天地1&2期以及欧美汇购物中心;丰树大中华商业信托收购了展想广场。可想而知,中国推行reits的条件已经十分成熟。”

  但他同时表示,reits产品落地中国仍存在阻力。从政策层面来看,目前,我们等待着政府政策的细化。政策需要明确房地产及其相关资产投资比例,投资限制,负债限额,收益分配,税务优惠等细节。这些政策法规是对reits稳定性和安全性的保障,也是reits成功发行的先决条件。另外,产权问题也是绕不开的问题,真正的reits产品需要清晰的产权,并将100%的产权转移到信托平台,脱离原来的产权持有者,这在中国的很多地方都较难做到,因此,像abs及cmbs这样的类reits产品可能会在短期内成为替代品。此外,reit落地也是一把“双刃剑”,尽管reits能够很大程度上帮助开发商减轻负债,增加现金流,但reits对开发商的资产运营也提出了更高的要求。未来,我们更需要借鉴国外成功的经验,培养专业化人才,加速中国商业地产证券化进程。

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